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北京楼市是全国最大的洼地你信不信?

发布时间: 2019-08-11

  近一段时间,又有多位朋友向地产锐观察红姐咨询该不该出手买房,不买怕涨,买了怕跌。红姐一般会建议:北京(楼盘)楼市是全国最大的洼地,有钱可随时入市。 很多人听后半信半疑,有些人心里可能还犯着嘀咕: “红姐这个看多派,脑子可能进水了!北京房价已高不可攀,何来全国洼地之谈?融资全面钱紧,房企难道不会降价回笼资金吗?” 说实话,红姐一直以来坚持看多,凭的是一种“信念”,就像多年前任大炮出席某论坛时怼的这样:

  “你的高校能比北京多吗?你的院士比北京多吗?……北京永远是中心,一百个SH也代表不了北京。” 虽坚信长持必涨,但红姐甚少预测短期房价走势。一是预测不准,二是觉得房住不炒,非快进快出,意义不大。但很多咨询的朋友表示,虽然不炒房,但也不希望买房时刚好踩上调控小周期的房价大顶。 为了弄清楚北京长期和短期的房价走势,红姐特意向中国指数研究院的朋友要了一个账号,进入到中指的数据库,对北京房价数据进行了一番梳理。不得不说,相比模糊的“信念”,跨越周期的数据更有说服力。

  01十年调控,每一次都是大涨小跌 2008年以来,全国楼市大体经历了四轮调控下行期,分别是2008年、2011年、2014年、2017年。北京在这10年间,新建商品住宅的成交均价也大致经历了四次探底,如下图所示。

  从中指院的统计数据可以算出,北京市新建商品住宅(不含保障性住房)的销售均价,在每次调控期,房价回调幅度大约在20%-30%之间,但是反弹后的升幅远大于降幅。在穿越楼市多轮调控的大周期中,北京房价一直都处于大涨小跌的行情趋势之中。

  而具体到这一轮调控小周期来看,从2017年11月北京房价探顶后回调,到2018年3月触底后,总体还是上升趋势,到2018年12月再次探顶后回调,2018年2、3、4、6月,房价基本在4.6万元/平米上下,接近2017年11月时的最高点。 截至地产锐观察发稿时,中国指数研究院尚未发布7月份房价数据。但从其他机构数据来看,7月份北京房价仍有小幅上涨。也就是说,北京房价基本上已经完成探底爬升,稳定在4.6万元/平米上下。 8月2日,北京市住建委发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》(简称《白皮书(2019)》指出,下一步北京楼市调控的思路仍以“三稳”为目标——稳地价、稳房价、稳预期。 业内专家用“超稳态”来形容北京楼市目前的主基调,虽然供应成井喷之势,但下半年房价平稳可期。 因此,综合多轮调控大周期、本轮调控小周期北京房价的走势,以及政府调控目标来看,红姐认为,当下在北京买房,只要选对盘,随时都可以入手。 02十年来,北京哪个区域房价涨幅最大 在北京买房,买的不仅是房,买的还是房产背后的价值。如前文所述,这里作为全国的权利中心,有中国最好的企业、学校、医院,聚集着各领域顶尖的人才,新房市场不缺购买者,二手房市场也不缺接盘人。

  作为全国楼市风向标,北京历来调控政策最严、创新性最强、执行力度最强,也可以说是北京市政府多个维度的维“稳”调控,压制着北京房价触底反弹的增速。从这个角度来看,说北京楼市是全国最大的洼地,并不为过。 但毕竟这一次调控不同以往,预计房价较长时期会维持“稳”的状态,这就要求我们买房的逻辑也要发生变化,既要保障有长期持有的资金实力,更要选对有增长潜力的区域和项目。 因为,红姐又对北京各个区域过去10年来的房价走势进行了一番梳理,再一次刷新了脑海中对于北京各区域房价变化的认知。

  首先,从过去10年北京各区的房价涨幅看,丰台、石景山、通州、门头沟位列第一梯队(房价涨幅超500%),房山、大兴、昌平和亦庄开发区位列第二梯队(房价涨幅超400%)。城六区的丰台和石景山,后发效应尽显,过去10年房价涨幅遥遥领先。

  其次,从2010年至今,穿越多轮调控周期,北京有3个区域的房价连续多年一直呈同比上涨的态势(其他区域均有同比下降的年份),这些区域也不是我们脑海中的城六区,而是房山、怀柔和密云。三个区域中,房山区房价涨幅远超后两者。 综合来看,房山区的房价抗周期性强,没有大起大落。相比房价增幅跨至第一梯队的门头沟区来说,房山区的房价增长更加稳健。

  从上面的数据可以看出,过去十年,北京6个主城区中,除了丰台区和石景山洼地效应释放外,其他4个主城区房价涨幅均不高。而且目前主城区新盘供应量少价高,首次改善型需求购房者可选择的楼盘有限,不妨把眼光转向房价增长幅度更高的北京外城区。 但目前来看,北京外城区供应的大多数也是限竞房楼盘,这类项目受70/90政策约束,90㎡及以下产品比例占7成以上,对标的是刚需购房者,也不匹配改善型购房需求的人群。虽然有限竞房项目配有少量大平层或类别墅,但在限价的“挤压”下,品质及舒适性无法与纯商品房媲美。 向内城看,遍地豪宅,总价高攀不起;向外城看,遍地限竞房,品质需求不匹配。这是当下北京楼市改善型客户面临的进退维谷的窘境写照。于改善型需求购房者而言,今年买房着实不好选,但也并不是没得选。 前面已经分析,北京外城区的第一圈层——房山、大兴、通州、顺义、昌平、门头沟,相比之下房山区的房价在过去十年增长更加稳健,且目前房价水平比昌平和大兴都低,仍有较大的增值潜力,即后发优势。

  房山也是北京的大氧吧,是京津冀协同发展格局中生态涵养区的重要组成部分,是北京向西南方向发展的战略门户和桥头堡,正在走向宜居宜业。综合来看,房山比较适合首次改善型需求的购房者进入。

  如前文,红姐说了,北京房价已经走过此轮调控的探底爬升期,购房者不用担心踩上调控下行期的房价大顶,随时可以出手了。但当下买房,要有长期持有的资金实力,更要选对房。

  开发商面临融资持续收紧的局面,有降价促销的冲动,但是在拿地难、地价高企的北京,开发商并没有多大的降价操作空间和降价意愿。 普通购房者必须明白,羊毛出在羊身上。在静淡市里,更要细心分辨,找到那些真正优质的稀缺房源,从入手时就能保障房产有增值空间,这样才能有底气长持,静待下一轮的回暖。 毕竟谁也不能保证一套房子住到老,未来不排除还有升级置换的需求。买房时即锁定一部分未来的增值,在当下非常重要。这也是红姐推荐改善型客户可到房山区选房的一个原因所在。 房山区过往十年房价增幅位列第二梯队,显现了后发优势。而且在几轮的调控周期中,房价一直保持稳健增长。城南计划持续加持,让房山的价值洼地效应依然明显。 在红姐看来,房山区房价过去十年能够保持稳健增长,与深耕区域的开发商不无干系。北京市西城区区属老牌国企天恒置业,已经在房山区深耕十余年,在房山区开发了一系列优质的别墅产品。市场上流传有“居房山·选天恒”的美誉。国企的“稳健”发展气质,陪同房山区楼市“稳健”增长了十年。

  第二,尽量选择纯商品房项目,兼顾品质(=居住舒适度)与总价(=购买能力)。 对于改善人群而言,要在北京房山区找到合适的房子,除了要选择天恒这样的区域深耕品牌房企之外,也要考察具体项目是否符合自身的核心诉求。

  也就是说,如果你怀揣1千万的购房资金,想在北京市场找一个首次改善的别墅产品,房山区域是你的绝佳选择。落到具体项目,天恒在房山打造的四大别墅项目,势必会成为你考察的重点。

  从今年上半年统计的数据也能看出,1-6月房山别墅成交排名中,天恒·摩墅、天恒·京西悦府、天恒·水岸壹号、天恒·乐墅这四大项目均跻身了前六位,且四大项目总的销售额占比超过了53%,成为房山别墅市场名副其实的霸主。

  也就是说,打算在房山置业别墅的改善人群,是绕不开和天恒这四大别墅产品打交道。市场的反映也印证了消费者的认可,无论是哪一个总价段的别墅产品,均有一款对你的胃口。

  不是限竞房,是纯商品房,只要380万起就能在房山买到一个纯粹的别墅产品,这就是天恒?摩墅的高性价比所在,自然会成为改善人群的首选目标。天朗数据显示,今年上半年,天恒?摩墅取得房山区商品房别墅成交套数、成交金额第一的佳绩。 如果你预算有700-1000万的购房资金,市场上有天恒·京西悦府、天恒·水岸壹号、天恒·乐墅这三大代表项目可选。在这个总价区间,考量的是你的个性化需求能否得到有效满足。 当你更加注重项目的成熟配套和交通便利性,总价约800万元/套起的天恒·京西悦府更加适合;当你更加注重项目的天然水景资源,总价约1000万元/套起的天恒·水岸壹号更加适合;当你更加注重即买即住的实景现房别墅,总价约750万元/套起的天恒·乐墅更加适合... 有一点值得注意,无论你购买哪种别墅产品,挑选纯粹的商品房项目才是最佳选择。在这一点上,天恒在房山的四大项目均是纯粹的商品房。 第三,首次改善型置业人群买房,要考虑配套资源齐全,也要兼顾资源的稀缺性。 在红姐看来,稀缺的资源并不是顶级豪宅人群的专属,改善型购房人群同样要看重,因为稀缺性代表的是增值潜力,代表是未来的价格走向。前面已经多次强调过了,在买房逻辑发生变化后,这一点十分重要。 兼顾“配套齐全+资源稀缺”,从这个维度看,天恒在房山的四个项目均有着得天独有的优势,比较匹配首改型人群置业。 从配套资源的成熟度来看,天恒·京西悦府挨着阎村地铁站,周边华冠超市、肯德基等品牌已经开业,加上生态公园和学校配套的加持,完全实现了为业主提供一站式服务,这在北京市场上是不多见的。 此外,天恒·摩墅在配套资源的营造上也十分突出,包括项目自建有1.2万平米主题商街、5000㎡幼儿园及10000㎡小学、优质私享主题公园等重磅配套。结合项目380万起的总价,堪称别墅市场的价值高地。 从对极致资源的占有来看,不得不提到的一个项目是天恒?水岸壹号。这个项目自入市以来,一直备受市场的肯定和追捧,满足高端改善、终极养老等全年龄段不同人群的居住需求。 尤为可贵的是,天恒?水岸壹号坐拥18公里北京“醉美水岸”——刺猬河水岸。在距今1500多年的《水经注》中已记载。“广阳水出小广阳西山,东流经广阳故城北,又东福录水注焉。乱流至阳乡右注圣水”,据房山区水务局的专家称,古福录水即今天的刺猬河。这样得天独厚的自然水景资源,是其他项目难以复制的,也保证了未来的资产增值属性。

  买房子是人生中的大事,必须认真挑选,同时要有长远的眼光。总结下本文,供改善人群参考: 1、你不是炒房客,房价短期涨跌和你没关系。好房子不会在那里一直等你。

  目前北京楼市已经探底反弹至平稳状态,不用担心踩到调控期房价大顶,遇到心仪的房子可以随时入手了。

  2、既然有改善置业的实力,就别去抢刚需的菜了。要知道“天上不会掉馅饼”,“羊毛出在羊身上”。

  改善人群应该从扎堆的限竞房中抽离出来,去挑选纯商品房。眼下受井喷的限竞房的冲击,纯商品房虽然稀缺,但房价不必然贵,这是政府送给你的线、不要指望北京房价跌,因为每次都是跌的少而涨的多。

  环顾全国,北京是权利中心,在北京持有房产就相当于持有蓝筹股,以前是,现在是,未来也是。特别是这轮调控的目标是不让房价涨,北京楼市洼地效应明显。

  4、房住不炒,摆脱“地产刺激”,买房逻辑也要发生变化,要重视个人现金流。

  虽然北京房价已走过底部,但未来较长一段时期不会大涨,因此买房时要看看自己有没有长期持有的资金实力,收入要匹配月供。

  挑房时,不但要选择价值被低估的区域,还要努力找有价格优势的房源。这相当于上了双份保险,入手时就给房产留下了升值空间。

  在主城区之外的第一圈层中,房山区过去十年房价增长稳健,目前仍是房价洼地;区域越来越宜居宜业,增值潜力较大,适合首次改善型购房者进入。

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